将破万亿！最被低估！这座城市的价值，所有二三线都要仰望
◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）
中国即将出现第三个GDP突破万亿的地级市。
在大国经济版图上，北上广坐镇一方、辐辏云集，自不必说。“万亿俱乐部”中的深圳、天津、重庆、武汉、成都……要么是直辖市，要么是副省级城市、计划单列市，资源富足、财力雄厚。
就连前两个万亿地级市苏州和无锡，也高配了省委常委来兼任市委书记，提升城市的政治能级。
只有它，全靠自个儿打拼。一身功夫，却又低调无比。
它就是佛山，广东第三城。
10年前，它和无锡争高低，5年前，它和长沙论输赢，3年前，它和宁波掰手腕……去年，它和郑州暗暗较劲，最后GDP总量定格在9935.88亿。
只差临门一脚了。有人议论，低调如它，可能还有所保留。毕竟，不出风头，闷声发大财，才是佛山的真风格。
正如黄飞鸿的无影脚，不露形迹，伤敌无形。
2018年，佛山的GDP增速仅为6.3%，很多人都为它捏了一把汗。
今年，全国经济步入“保六”时代，许多城市哀鸿遍野，佛山反而跑出了前三季度8.9%的超高速，在大湾区独占鳌头。
近日，佛山楼市传出要放松限购的消息，引起市场兴奋，许多人也关注到它的投资价值。
成为中国第17座GDP破万亿的城市，已是板上钉钉。
历经短暂的蛰伏，佛山强势回击，逆袭归来。
说起世界工厂，人们第一个往往想到东莞。其实，佛山的制造业比东莞还牛。
有人统计过，佛山平均每秒钟就有2个电饭锅下线，每分钟能生产100台微波炉，每小时能生产洗衣机273台，每天生产冰箱超过2万台，每年生产空调器2300万台、电子元件17亿只、电光源20亿只……
2018年，佛山第二产业增加值5614亿，超过无锡和宁波，比东莞还高出40%。
40年以来，佛山以制造业立市，牢牢占据广东经济“三甲”的地位。2018年，它的GDP总量是东莞的1.2倍、中山的2.7倍、珠海的3.4倍。
佛山为何这么牛？
改革开放以来，广东经济有“四小虎”，东莞、中山升格为地级市，而南海、顺德都归入了佛山麾下。
一山容二虎，实力当然更加惊人。
2018年，中国综合实力百强镇中，南海区的狮山镇高居第二，顺德区的北滘镇位居第六。两个区加起来有十镇入选，瓜分了全国1/10的名额。
这里的产业镇，名企云集，制造业极其发达。
比如南海区的狮山镇，全国第一个GDP突破千亿的产业镇，20多家世界500强企业在这里扎营，光是整车及零部件企业就超过100家。
顺德的北滘镇，诞生了美的、碧桂园两家世界500强企业，在家电、房地产行业里都是巨头，影响整个行业的发展。
南海、顺德加起来，占了整个佛山GDP的六成。另外，作为市区的禅城区，以及高明区、三水区，经济实力也不算太弱。
尽管也存在尾大难掉、市区辐射不足、协调不易等问题，但南海、顺德的存在，无疑在区域竞争中，给了佛山最大的底气。
佛山的另一大底气，来源于广佛同城。
最近，佛山放松限购的消息不胫而走。
消息最早源于地产经济学家邓浩志的微博
楼市黄大大核实后发现，这一传言既没有实锤，就算落地也并非大面积放开。
佛山的楼市限购政策放松，主要针对广佛两地社保互认，即广州人在当地连续缴纳一年社保，即可在佛山限购区购房。至于政策是否真的落地，本月28日会见分晓。
细想下来，这其实是推进广佛一体化的又一步“拆墙”举措。
历史上，广佛同根同源，本是一家。广佛同城，也是中国最早实践区域一体化的区域，取得了非常扎实的成果。
从地理位置来看，佛山紧挨着广州，两地市政府的距离20公里不到。无论是产业发展还是人才溢出，佛山都能从广州这个老大哥手中分一杯羹。
两地交通已经融为一体，不分彼此。2010年开通的广佛地铁，是中国第一条跨城地铁线，造就了每天35万人次的跨城“候鸟”，双城生活十分普遍。
这样一来，广州作为华南第一门户枢纽的优势，佛山也能享受到。
比如广州南站，已经是亚洲第一高铁站。从佛山主城区到广州南站，只需要20分钟，甚至比广州市区离得还要近。
不少佛山人坐高铁，宁愿直达广州南站，也不愿在佛山西站下车。
当前广州7号线西延段、佛山2号线一期正在建，预计一两年后开通。前不久，广州市规划和自然资源局局长解读广州新一轮规划时，透露出了一个野心勃勃的计划：广州规划建设17条地铁与佛山对接融合，足足17条。
看下边这张图片，你还能分得清广佛的边界吗？
千万不要小瞧这个地铁网络的作用。
资源流通、信息流通，都要在人的流通基础上深化展开。也正因为广佛一体化融合发展，佛山无论是经济还是楼市，都受到了广州强有力的辐射。
佛山各地的房价格局呈现出一个非常明显的特征——距广州由近到远，房价依次递减。
简单地说，越靠近广州的越贵，越远离广州的越便宜。
和广州接壤的板块基本在2万以上，这些地方承接了大量买不起广州房子的自主刚需客，市场购买力相当于一线城市水平。而较远的三水、高明区则大部分未过万。
与此同时，限购区域与房价高度重合，临近广州的限购，远离广州的不限购。里水、大沥、禅城、桂城、陈村、北滘、乐从、大良，这8个镇街被划入了限购区，外地人不可直接购买，需要缴纳一年社保。
未来，佛山楼市价值最高的仍然会是临广片区，也就是限购区。
楼市黄大大（ID：Houseleader）统计过佛山各区房价的三、五年涨幅，从这一数据来看，顺德、南海、高明涨幅较高。从五年增值来看，顺德、南海明显最高。
表格数据指二手房房价，来源中国房价行情网
顺德、南海属于佛山的限购区，从地段上来看，投资主要推荐桂城、金沙洲、北滘一带。
佛山限购地图
先说与广州的西塱、鹤洞接壤的桂城，它处于广佛两地中心连线的“黄金走廊”上。其中千灯湖的发展最成熟，是目前佛山房价最贵的板块，周边二手房普遍处在3万多的水平，未来将被打造成佛山的CBD，也是其补足金融短板的重要一招。
金沙洲是佛山与广州共管的一个江心岛屿，全岛大约只有20多平方公里，广州片区房价接近4万，佛山片区（大沥镇、里水镇）才2万多，价差明显。长远来看，两地房价有望拉平，佛山片区具有升值潜力。当然，目前金沙洲最大的问题还是交通。
北滘位于顺德北部，毗邻广州番禺、广州南站。广州地铁7号线延长线开通之后，北滘将与广州南站、长隆、万博、广州大学城、科学城串联在一起，交通便利度直追千灯湖。
再加上北滘还有美的、碧桂园两家世界500强，这意味着北滘在顺德乃至佛山的话语权极强，未来还将吸纳更多优质资源和高端人才。目前北滘处在价值上升期，未来几年有望价值重估。
非临广片区，位于顺德的佛山新城有较大想象空间；处于南海区中部的狮山作为国内经济强镇，相关配套也不错，长期来看具有一定升值空间。
值得注意的是，由于整个佛山缺少强有力的中心拉动，顺德、南海各自为战的局面还难以改变，加上广州东进，对佛山的拉动效应有待进一步观察。
禅城区是行政、文化中心，但在全市的首位度不高。无论是高楼指数、产业辐射力、交通枢纽度、商业活力都难以服众，适合自主兼投资的买房客。
高明区经济实力最弱，地区生产总值不到千亿。虽然有新机场干线概念的加持，但考虑机场建设周前长，且远离广佛都心区，人口和产业的导入需要一定的时间，不宜投入过高期待。三水区为北江、西江与绥江三江汇聚之地，位置偏远。两区投资价值不高，因此需谨慎。
当然，在高明、三水，未来挨着广佛地铁沿线的楼盘也可以适当考虑，毕竟上车门槛低，在交通的利好下有一定发展。
整体来看，佛山房价也相对务实很多，从整个大湾区来看是相当理性的，不仅远低于深圳、广州，也低于东莞和珠海，均价只比中山高一些，相当于广州的40%。
这和佛山经济的基本面息息相关。其强悍之处在于扎实的内生型经济，民营企业非常发达，抗风险能力很强。
“有家就有佛山制造”，佛山的产业主要集中在家电、瓷砖、漆、照明、卫浴、家具等消费品领域，既能出口全球，又与内需密切挂钩。
这和东莞、苏州的出口加工业，深圳的科技创新，上海、天津的装备制造等形成了明显的区别。
在佛山诞生的美的、格兰仕、万和、海天、碧桂园等行业巨头，覆盖了家居的方方面面，随着国内市场需求扩大，产销两旺。
正因如此，佛山经济的对外贸易依存度只有57%，远远低于东莞、深圳、珠海这些大湾区的竞争对手。
另一方面，佛山的外来人口占比也不算高，790万常住人口中，户籍人口超过一半。
再加上佛山民营企业发达，市场机制活力十足。
2018年，佛山民营经济增加值占地区生产总值比重达60%以上，规模以上民营工业增加值增长7.1%，对全市工业贡献率达80.1%。
靠民营资本的佛山，企业思路活、不依赖政策扶持、更能适应市场变化。
源源不断的内生动力，让佛山面对世界动荡的大形势，显得游刃有余，这才有了今年以来超强的经济增速。
佛山经济相当硬气，但问题也不少。
曾经，佛山与苏州、无锡、东莞都是地级市的四大翘楚。江苏、广东两大经济强省的明星城市。
如今，苏州已经稳居全国经济总量前十，碾压其他三城。无锡也在2019年踏入万亿俱乐部，比莞佛更胜一筹。
去年，媒体预测佛山同郑州、宁波一样冲刺万亿GDP。最终，唯独佛山差了“临门一脚”，最终被郑州反超。
从产业结构上看，一个明显的变化是，东莞、江苏和无锡，都已经变成“三二一”的格局。
东莞早在2015年就出现了这一变化，苏州和无锡是2018年。
而佛山，去年第二产业仍然占比高达56.5%，坚守制造业。
现在，东莞奋起直追，准备赶超佛山。截止2018年底，还有1000多亿的差距，但东莞背靠深圳，来势迅猛。
随着华为、大疆等公司的迁入，2018年东莞先进制造业、高技术制造业增加值比重分别增加8.6%、11%。
不久前出炉的广东制造业500强名单中，东莞入选了73家企业，一举反超佛山（65家），跃升为全省第三。
佛山的危机，或许就藏在其中。
当满载“中国智造”产品的集装箱开始从东莞出发，开往“一带一路”沿线国家和地区时，佛山还在转型的道路上踟蹰打转。
制造业是佛山的根本，但产业结构比较单一，低调稳健的另一面，也寓示着保守和迟钝。
和中国制造的整体大环境相似，佛山的中低端产业庞大，高端产业和新兴产业不足。核心原材料、核心技术、核心配件过于依赖国外，自主知名品牌较少。
“GDP排名多年稳居前20却没有一所好大学”，也是这座城市的心头之痛。
佛山曾一度入选“中国最缺大学的城市”的榜首。目前只有佛山科技学院、广东东软学院两所并不知名的二三本院校，其余3所只能算是分校区，就算加上6所专科学院，教育基础难以匹配其经济发展之需。
此外，佛山土地财政依赖度极高，居广东省第一。
2018年，佛山市土地出让金收入高达894亿，超过了重庆、成都、西安，在全国排名第九，比深圳高400多亿。
图片来源于国民经略
放眼全国，佛山的土地财政依赖度竟然高居第二。
2018年，佛山房地产开发投资比上年增长38.9%。其中住宅投资增长45.0%。
一个以制造业为底色的城市，却如此依赖房地产，令人忧心。
反观东莞，2018年卖地收入294亿，只有佛山的三分之一。有官员更放言：东莞不需要依赖土地财政。底气十足。
同时，佛山的金融服务业弱势，资金存量面临严重不足，依赖广州。
2018年，佛山的本外币存款仅15372.81亿，不到广州的30%。与GDP的比值为1.55，这样的“吸金指数”，还低于全国平均水平的2.03。
未来，就看千灯湖金融高新区与佛山新城的发展了。
佛山千灯湖，图源网络
尽管有种种的不足，但不可否认的是，40年来，佛山经济静水深流，已经悄然浩大。
坚固厚实的实体经济、富有活力的民营企业，构成了它浓墨重彩的城市底色。
展望未来，佛山功夫自成一派，拥有无限可能。
◎本文作者：齐以和 黄狮虎
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